Lekkage in een nieuwbouw appartementencomplex

Op het plafond van een nieuwbouw appartement ontstaan licht bruine vlekken, die vochtplekken blijken te zijn. Tevens treedt er plaatselijk lekkage op: het druppelt uit het plafond. Na onderzoek, uitgevoerd door het Bureau voor Bouwpathologie BB, blijken de kanaalplaat vloerelementen de oorzaak van de problemen.

Vochtplekken

Het appartementencomplex is recentelijk opgeleverd. De bovenste verdieping betreft penthouses met grote dakterrassen. De verdiepingsvloeren zijn samengesteld uit kanaalplaat vloerelementen. De plafonds van de appartementen zijn afgewerkt met spuitwerk. Het betreffende appartement bevindt zich direct onder een penthouse.

Problematiek

Vrij snel na het betrekken van het appartement worden door de bewoner enkele lichte verkleuringen aan het plafond waargenomen. Omdat deze zich direct onder of in de nabijheid van het bovengelegen dakterras bevinden wordt er door de VvE vanuit gegaan dat op het dakterras de oorzaak gezocht moet worden. De VvE stelt de aannemer aansprakelijk voor de lekkage/vochtproblemen en eist van de aannemer dat deze het dakterras aan een onderzoek onderwerpt en de problemen oplost. Deze stelt zich coöperatief op en zegt toe het dakterras te onderzoeken op een mogelijke oorzaak.
Na enkele dagen meldt de aannemer aan de VvE dat er geen mogelijke oorzaken van de lekkage op het dakterras gevonden zijn. Wat nu te doen? De aannemer stelt voor om de problematiek door een onafhankelijk onderzoeksbureau te laten onderzoeken. Om een onafhankelijk onderzoek en advies omtrent de vochtproblematiek te krijgen, komen de aannemer en de VvE tot de overeenkomst dat het Bureau voor Bouwpathologie BB het onderzoek zou moeten uitvoeren. De bouwpatholoog is de zaak ter plaatse en aan de hand van interviews, waarnemingen, metingen en tests gaan onderzoeken.

> Bekijk onze vochtmeters

Indicatieve vochtmetingen.

Onderzoek

De vochtproblematiek is voorafgaande aan het onderzoek met de technische bestuurder van de VvE en de aannemer besproken. Hierbij is het hiervoor geschreven verhaal op tafel gekomen. Wanneer de bouwpatholoog het dakterras betreedt vallen hem direct enkele zaken op. Het terras ligt vol met terrastegels en grind. Hierdoor is de regenwater buffercapaciteit van het dakterras sterk verminderd en is de kans op lekkage in het penthouse of het ondergelegen appartement zeker reëel. Door de aannemer zijn, enkele dagen voor dit onderzoek, de afvoeren van het dakterras afgedicht en is het dakterras zelf onder water gezet. Op die manier probeert de bouwpatholoog vast te stellen of de dakbedekking de oorzaak van de lekkage is of dat de dakbedekking in orde is. Omdat er geen lekkages optreden wordt er geconcludeerd dat het dakterras niet de oorzaak van de lekkage is.

De vochtproblematiek is voorafgaande aan het onderzoek met de technische bestuurder van de VvE en de aannemer besproken. Hierbij is het hiervoor geschreven verhaal op tafel gekomen. Wanneer de bouwpatholoog het dakterras betreedt vallen hem direct enkele zaken op. Het terras ligt vol met terrastegels en grind. Hierdoor is de regenwater buffercapaciteit van het dakterras sterk verminderd en is de kans op lekkage in het penthouse of het ondergelegen appartement zeker reëel. Door de aannemer zijn, enkele dagen voor dit onderzoek, de afvoeren van het dakterras afgedicht en is het dakterras zelf onder water gezet. Op die manier probeert de bouwpatholoog vast te stellen of de dakbedekking de oorzaak van de lekkage is of dat de dakbedekking in orde is. Omdat er geen lekkages optreden wordt er geconcludeerd dat het dakterras niet de oorzaak van de lekkage is.

Indicatieve vochtmetingen

Als extra bevestiging van deze conclusie geeft de bouwpatholoog aan dat dit eigenlijk al direct bij het betreden van het ondergelegen appartement duidelijk was. Dit omdat bij een lekkage vanaf het dakterras het lekwater via de naden tussen de kanaalplaat vloerelementen naar binnen had moeten komen. Dat is niet het geval, het probleem toont zich midden in de vloerplaten. De bouwpatholoog geeft aan dat hij het onderzoek wil vervolgen met een onderzoek van het plafond. Indicatieve vochtmetingen tonen aan dat het plafond ter plaatse van de verkleuringen verhoogd vochtig tot nat te noemen is. De bouwpatholoog geeft aan dat het patroon van de vochtplekken hem vertellen dat het vocht via de ontwateringsgaten in de kanaalplaten het appartement binnen komt. De aannemer geeft aan dat hij dat nu ook beseft en vindt het niet leuk dat hij dat niet eerder heeft opgemerkt. Omdat het technische bestuurslid totaal niet begrijpt waar de bouwpatholoog en de aannemer het over hebben, besluit de vouwpatholoog om met een schroevendraaier de ontwateringsgaatjes zichtbaar te maken en open te prikken.

Oorzaak

De grote vraag voor de aannemer en het bestuurslid is; hoe komt het water in de kanalen van de vloerelementen? Hierop geeft de bouwpatholoog aan dat hier twee mogelijkheden voor zijn. De eerste mogelijkheid is dat er tijdens de bouw (regen)water in de kanalen terecht is gekomen. Dit water is in de kanalen achtergebleven en heeft nu, via de ontwateringsgaatjes, een weg gevonden om uit de kanalen te lopen. Helaas gebeurt dit nu het plafond is afgewerkt en het appartement is bewoond. Zowel de aannemer als het bestuurslid geven aan dat deze mogelijkheid eigenlijk uitgesloten moet worden, omdat het tijdens deze bouwfase een langdurige droge periode is geweest. Het tweede mogelijkheid is dat de kanalen aan de kopse zijden van de platen niet zijn afgedicht. Warme vochtige lucht in de spouw zal, bij koude weersomstandigheden, boven in de spouw van de ankerloze spouwmuur / bouwmuur gaan condenseren. Het condenswater kan dan in die kanalen terecht komen. Er ontstaan dan plasjes condenswater in de kanalen. Dit laatste is via destructief onderzoek op het dakterras te controleren of aan de hand van fotomateriaal. Hierop geeft de bewoner aan dat hij veel foto’s van de bouw en natuurlijk specifiek van zijn appartement heeft gemaakt. De computer wordt opgestart en de foto’s bekeken. De bouwpatholoog is hierbij vooral geïnteresseerd in foto’s van de vloerplaten van het penthouse en het dakterras. Op een overzichtsfoto zijn deze toevallig te zien, zij het dat er maar één foto is waarop dus één kopse zijde van de reeds gelegde kanaalplaten zichtbaar is. Op de foto is te zien dat niet alle kanalen middels blauwe ‘doppen’ zijn afgedicht. Deze platen liggen dan ook nog ter plaatse van het dakterras van het penthouse. Voor zo goed als mogelijk maakt de bouwpatholoog een inschatting of de vochtproblemen zich tonen ter plaatse van die kanalen. Vervolgens vraagt hij de andere aanwezige ditzelfde te doen. Zowel de aannemer als het bestuurslid komen tot de conclusie dat de vochtplekken nagenoeg overeenkomen met de open kanalen in de kanaalplaat vloerelementen. Hiermee lijkt de oorzaak van de lekkage gevonden.

Ontwateringsgaatjes

Herstel

Om van de lekkageproblemen verlost te zijn, zullen de open kanalen dichtgezet moeten worden. Dit betekent dat de dakbedekking op het dakterras ter plaatse van de bouwmuur, geopend moet worden. Via de dan zichtbaar geworden spouw zullen de nu nog open kanalen alsnog afgedicht moeten worden. De aannemer geeft direct aan dat dit een helse klus is, waarop de bouwpatholoog antwoord dat de aannemer dus goed begrijpt wat er moet gebeuren en hij in de toekomst goed moet toezien of deze zaken wel goed uitgevoerd worden.

> Bekijk onze vochtmeters

Bron van dit artikel: Bekijk de bron